Come registrare il contratto d'affitto: adempimenti e nuove semplificazioni ed agevolazioni della cedolare secca

Complice la crisi, sono sempre di più le persone che decidono di affittare gli immobili a loro disposizione: anche chi possiede una sola stanza inutilizzata, spesso decide di affittarla, per garantirsi un piccolo reddito extra. Non si tratta solo di casi che rientrano nelle tipologie turistiche, come bed&breakfast, affittacamere, case-vacanze e simili, ma anche di vere e proprie locazioni ad uso abitativo. Per queste ultime fattispecie, qualora l'affitto superi i 30 giorni nell'arco di un anno, è necessario, per essere in regola, registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate. Vediamo quali sono le formalità ed i costi per registrare un contratto di locazione ordinario.
Anzitutto, prima della registrazione è necessario, ovviamente, predisporre un contratto d'affitto conforme alla normativa vigente:

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Se si decide di effettuare la registrazione presso un Ufficio dell'Agenzia delle Entrate, sarà necessario, sempre anteriormente, pagare l'imposta di registro tramite modello F23; l'imposta è pari al 2% del canone annuo di locazione (comunque, non può essere inferiore a € 67), ed il codice per indicarla nel modello di pagamento è 115T. Ad ogni pagina del contratto dovrà essere apposta una marca da bollo di € 16.

Se, invece, si volesse effettuare la registrazione in via telematica, si potranno utilizzare i software di invio dell'AE, Iris Web (per locazioni ad uso abitativo), e Locazioni Web (per tutti gli altri casi); sarà necessario, per il pagamento delle imposte di bollo e registro, indicare i dati del proprio conto corrente, postale o bancario. E' possibile effettuare le operazioni anche tramite un intermediario.

Oltre al regime ordinario, oggi è possibile optare per quello semplificato, ovvero la cosiddetta cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca sostituisce non solo l'Irpef sull'immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote sono attualmente due: il 15% per il canone concordato (calmierato), ed il 21% per gli altri casi.

L'importo dovrà essere pagato tramite modello F24: l'acconto, pari al 95% per il 2013, potrà essere pagato in una rata entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l'importo è superiore a € 257,52), 16 giugno (60%) e 30 novembre (40%). L'acconto non è dovuto se l'importo è inferiore a e 51,65. Il saldo sarà pagato entro il 16 giugno dell'anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%). I codici per l'F24 sono : 1840 (1° rata acconto)-1841 (2° rata acconto)-1842 (saldo).

Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l'opzione cedolare secca, si utilizza la compilazione online tramite il software dell'AE Siria Web. Si tratta di una procedura semplificata. È sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del conduttore, dell'immobile, del canone di locazione e la durata del contratto.

L’applicazione può essere utilizzata per la registrazione del contratto di locazione solo se:

• il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca; 
• si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; 
• il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione; 
• il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. 

Per gli altri casi di opzione, si dovrà utilizzare il Modello 69, disponibile sempre online nel sito dell'Agenzia. 

Nella denuncia telematica andranno riportati gli elementi essenziali del contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Il documento contrattuale non deve essere allegato al modello ai fini della registrazione, ma va conservato insieme alla ricevuta di avvenuta presentazione.

Registrare il contratto è molto importante, oltrechè per evitare il rischio di gravi sanzioni e serie conseguenze, anche per ottenere agevolazioni (contributi comunali, detrazioni fiscali eccetera) e per altre implicazioni: ad esempio, per la voltura dell'utenza idrica è necessario possedere il numero di registrazione del contratto; inoltre la Service Tax, che sarà in vigore dal 2014 (introdotta dal DL 101/2013), e sostituisce Imu e Tassa sui Rifiuti, sarà, almeno in parte, a carico del conduttore.

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Dott.ssa Noemi Secci

Consulente del lavoro

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